Har I aftalt AB-Forbruger, skal der holdes et 1-års eftersyn, når arbejdet koster over 500.000 kr., eller når en af jer beder om det inden 1 år efter afleveringen. Et 5-års eftersyn findes ikke i AB-Forbruger, men kun i AB 18 og i byggeskadeforsikringen for nye boliger. Ved byggeskadeforsikringen er det forsikringsselskabet, der står for og betaler begge eftersyn. Under AB-Forbruger indkalder håndværkeren og skriver rapporten, og de mangler, der kommer på rapporten, skal han rette. AB-Forbruger (Almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere) er standardaftalen for private, mens AB 18 (Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed) er lavet til professionelle bygherrer.
Gennemgangen er din chance for at se arbejdet igen, når huset har været i brug et år. Nogle fejl viser sig først, når huset har været gennem en vinter, en fugtig periode og en varm sommer. Det er dem, eftersynet skal fange, så de kommer på skrift.
Hvilke eftersyn gælder for dig?
| Aftale eller ordning | 1-års eftersyn | 5-års eftersyn | Hvem sørger for det |
|---|---|---|---|
| AB-Forbruger | Ja, over 500.000 kr. Under det, hvis en af jer beder om det inden 1 år | Nej | Håndværkeren, skriftligt med 10 til 30 arbejdsdages varsel |
| AB 18 (til professionelle bygherrer) | Ja. Der indkaldes senest 1 år efter afleveringen | Ja. Der indkaldes senest 30 arbejdsdage før 5 år efter afleveringen | Bygherren indkalder, med 15 til 60 arbejdsdages varsel |
| Byggeskadeforsikring (nye boliger) | Ja, tidligst efter 5 måneder og inden 1 år | Ja, tidligst efter 4 år og inden 5 år | Forsikringsselskabet |
| Byggeskadefonden (støttet byggeri) | Ja | Ja | Fonden |
| Ingen standardaftale | Kun hvis I har aftalt det | Kun hvis I har aftalt det | Som aftalt |
Holdes der eftersyn efter byggeskadeforsikringen, er der ikke også et 1-års eftersyn efter AB-Forbruger (§ 58, stk. 1). Læs om forsikringen i byggeskadeforsikring og Byggeskadefonden.
Har du som privatperson skrevet under på AB 18, er det dig, der skal huske at indkalde. Se forskellene i AB 18 eller AB-Forbruger.
Hvem betaler?
- Byggeskadeforsikringen: Forsikringsselskabet står for og betaler begge eftersyn (byggeloven § 25 E). Det kan bruge sine egne eller andre bygningssagkyndige. Du får besked i rimelig tid og må deltage.
- Byggeskadefonden: Fonden står for eftersynene af det støttede byggeri.
- AB-Forbruger: Der står ikke noget om betaling for selve eftersynet. Håndværkeren indkalder og skriver eftersynsrapporten (§§ 59 og 60). De mangler, der kommer på rapporten, skal håndværkeren rette inden rimelig tid og uden udgift for dig (§ 61, jf. § 43).
- Din egen rådgiver: Vil du have en byggerådgiver med, betaler du selv rådgiveren.
Har I aftalt, at håndværkeren stiller sikkerhed efter AB-Forbruger, ophører den som udgangspunkt 1 år og 30 dage efter afleveringen (§ 10, stk. 2, nr. 5). Sikkerheden dækker altså stadig, når 1-års eftersynet bliver holdt. Retter håndværkeren ikke manglerne fra rapporten, kan du kræve sikkerheden udbetalt, men skriftligt og med en begrundelse.
Sådan foregår 1-års eftersynet efter AB-Forbruger
- Husk at bede om det. Koster arbejdet under 500.000 kr., bliver eftersynet kun holdt, hvis du eller håndværkeren siger det inden 1 år efter afleveringen (§ 58, stk. 2). Skriv datoen i kalenderen den dag, arbejdet bliver afleveret.
- Håndværkeren indkalder. Indkaldelsen skal være skriftlig og komme med højst 30 og mindst 10 arbejdsdages varsel. Eftersynet skal finde sted senest 1 år efter afleveringen (§ 59).
- I går arbejdet igennem sammen. Håndværkeren skriver en eftersynsrapport med alle de mangler, du påpeger, også dem, han er uenig i. Uenigheden skal stå i rapporten. I skriver begge under (§ 60).
- Manglerne bliver rettet. Håndværkeren har pligt og ret til at rette dem inden en rimelig frist (§ 61, jf. § 43).
Mød op. Kommer du ikke, bortfalder eftersynet (§ 60, stk. 3). Kommer håndværkeren ikke, holder du selv eftersynet og sender snarest en kopi af rapporten til håndværkeren.
Bruger I Social- og Boligstyrelsens standardkontrakt, er der et felt til 1-års eftersyn. Sæt kryds ved ja, så er det aftalt fra start, uanset beløbet.
Det skal du tjekke ved 1 års gennemgangen
Gå huset igennem et par dage før, og skriv ned, hvad du ser. Tag billeder. Brug listen som udgangspunkt:
Vægge, lofter og gulve
- Nye revner i puds, maling og fuger
- Skjolder, misfarvninger og fugtpletter
- Gulve, der knirker, buler eller har åbne samlinger
Vådrum og køkken
- Fuger og silikone ved bruser, badekar og bordplade
- Afløb, der løber langsomt, og samlinger, der drypper
- Skabe og låger, der hænger skævt
Vinduer, døre og tag
- Døre og vinduer, der binder, trækker eller er svære at lukke
- Dug eller fugt mellem eller ved ruderne
- Tagrender, inddækninger og tagsten, set fra jorden
Fra afleveringen
- Mangler fra afleveringsprotokollen, som ikke er rettet. Læs afleveringsforretning.
Ved 5 års gennemgangen
Ved byggeskadeforsikringen er formålet med eftersynene efter byggeloven at vurdere bygningens tilstand og registrere skader og tegn på skader. Brug samme liste, men læg ekstra vægt på det, der tager tid at vise sig: fugt, revner, utætheder i tag og vinduer, og områder, hvor der tidligere er rettet fejl.
Eksempel
To opgaver med AB-Forbruger, begge afleveret 15. marts 2026. Beløbene er opdigtede for at vise reglerne.
- En tilbygning til 650.000 kr. Prisen er over 500.000 kr., så håndværkeren skal indkalde til 1-års eftersyn. Det skal holdes senest 15. marts 2027, og indkaldelsen skal komme mindst 10 og højst 30 arbejdsdage før.
- Et badeværelse til 120.000 kr. Her bliver der kun holdt eftersyn, hvis boligejeren eller håndværkeren beder om det inden 15. marts 2027. Boligejeren sender en mail, så snart badeværelset er afleveret.
- I begge tilfælde skal håndværkeren rette de mangler, der kommer på eftersynsrapporten.
Fristerne løber videre efter eftersynet
Eftersynet er ikke en sidste frist. Opdager du en fejl senere, kan du stadig kræve den rettet, hvis du reklamerer inden rimelig tid efter, at du har opdaget den (AB-Forbruger § 42). Kravet forældes efter forældelsesloven (§ 48): som udgangspunkt 3 år fra, at du opdagede eller burde have opdaget fejlen, og senest 10 år. Læs reklamationsret på håndværk.
I AB 18 er reglen en anden: håndværkeren har pligt og ret til at rette mangler i 5 år efter afleveringen, og krav skal fremsættes inden for de 5 år. Ved byggeskadeforsikringen skal en skade anmeldes inden 10 år fra forsikringens ikrafttræden.
Gør
- Aftal 1-års eftersyn i kontrakten, også når arbejdet koster under 500.000 kr.
- Skriv datoen for afleveringen og fristen for eftersynet i kalenderen.
- Gå huset igennem selv før eftersynet, og tag billeder.
- Mød op og sørg for, at alle mangler kommer på rapporten.
- Gå tjeklisten Før du skriver under igennem ved næste opgave.
Gør ikke
- Vent ikke til eftersynet med at sige til, hvis du ser en fejl før. Reklamér med det samme.
- Bliv ikke væk fra eftersynet. Så bortfalder det.
- Skriv ikke under på en rapport, hvor dine mangler ikke er med.
- Lad ikke en anden håndværker rette fejlene, før den første har haft en rimelig frist til det.
Spørgsmål og svar
Har jeg krav på en 1 års gennemgang?
Har I aftalt AB-Forbruger, og koster arbejdet over 500.000 kr., skal håndværkeren holde et 1-års eftersyn. Er arbejdet billigere, bliver det holdt, hvis du eller håndværkeren beder om det inden 1 år efter afleveringen. Uden AB-Forbruger skal det aftales.
Er der en 5 års gennemgang i AB-Forbruger?
Nej. AB-Forbruger har kun et 1-års eftersyn. 5-års eftersyn findes i AB 18 og i den lovpligtige byggeskadeforsikring for nye boliger, hvor forsikringsselskabet står for og betaler eftersynet.
Hvem betaler for 1 års gennemgangen?
Ved byggeskadeforsikringen betaler forsikringsselskabet begge eftersyn. AB-Forbruger siger ikke noget om betaling for selve eftersynet, men håndværkeren indkalder og skriver rapporten, og de mangler, der kommer på rapporten, skal han rette uden udgift for dig. Tager du din egen rådgiver med, betaler du selv rådgiveren.
