Er du privatperson og skal have udført byggearbejde på din egen bolig, er det AB-Forbruger, du skal bruge, ikke AB 18. AB 18 er skrevet til aftaler, "hvor bygherren ikke er forbruger", som det står i § 1. Den lægger flere pligter på bygherren, kræver, at bygherren stiller sikkerhed, og sender tvister til voldgift. AB-Forbruger er lavet til dig og sender tvister til et ankenævn eller domstolene. Begge gælder kun, når de er aftalt.
Søger du på "AB 18", er det ofte, fordi en håndværker har henvist til den, eller fordi den står i et tilbud. Så er det værd at vide, hvad du siger ja til.
Hvad er AB 18?
AB 18 står for Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed. Den er udarbejdet af et udvalg nedsat af ministeren for området og blev anbefalet brugt fra 1. januar 2019. Den afløser AB 92. Til den hører ABT 18 (totalentreprise) og ABR 18 (rådgivning), som heller ikke er skrevet til forbrugere.
AB 18 er lang og detaljeret, fordi den skal kunne bruges på alt fra en skole til en motorvej. Den forudsætter, at bygherren har styr på udbud, tidsplaner, byggemøder og ofte har en rådgiver. Det er sjældent tilfældet, når du skal have nyt tag eller nyt badeværelse.
De vigtigste forskelle
| Emne | AB 18 | AB-Forbruger |
|---|---|---|
| Hvem den er skrevet til | Bygherrer, der ikke er forbrugere (§ 1) | Private forbrugere (§ 1) |
| Betaling | Håndværkeren kan kræve betaling to gange om måneden for udført arbejde og materialer (§ 36) | Betaling ved aflevering. Løbende betaling kun, hvis det er aftalt (§§ 25 og 26) |
| Bygherrens sikkerhed | Bygherren stiller sikkerhed svarende til 3 måneders gennemsnitsbetaling, mindst 10 procent af entreprisesummen uden moms (§ 10) | Kun hvis det er aftalt (§ 11) |
| Dagbod | Kun hvis frist og dagbod klart fremgår af aftalen, og bygherren har varslet kravet (§ 40) | Kun hvis den er aftalt (§ 31) |
| Afleveringsforretning | Bygherren indkalder senest 10 arbejdsdage efter færdigmelding (§ 45) | Håndværkeren indkalder, hvis prisen er over 50.000 kr., og en af jer ønsker det (§ 38) |
| Frist for mangelkrav | Senest 5 år efter afleveringen (§ 55) | Forældelsesloven: 3 år fra kendskab, højst 10 år (§ 48) |
| Eftersyn | Bygherren indkalder til 1-års og 5-års eftersyn (§§ 56 og 57) | 1-års eftersyn, obligatorisk over 500.000 kr. Intet 5-års eftersyn (§ 58) |
| Uenighed | Voldgift ved Voldgiftsnævnet (§ 69) | Ankenævn eller domstole efter dit valg (§ 63) |
Tre forskelle, der kan koste dig penge
1. Du skal stille sikkerhed og betale undervejs
Efter AB 18 § 10 skal bygherren stille sikkerhed for betalingen, typisk en bankgaranti. Og efter § 36 kan håndværkeren kræve betaling to gange om måneden. For en professionel bygherre er det hverdag. For en privat betyder det, at pengene skal være klar tidligere, og at garantien skal være på plads senest 8 arbejdsdage efter, at aftalen er indgået.
Med AB-Forbruger betaler du som udgangspunkt, når arbejdet er afleveret, og sikkerhed stilles kun, hvis I aftaler det. Læs mere i aconto-betaling.
2. Du skal selv holde styr på fristerne
AB 18 lægger initiativet hos bygherren. Det er bygherren, der indkalder til afleveringsforretning (§ 45), 1-års eftersyn (§ 56) og 5-års eftersyn (§ 57). Indkalder du ikke til afleveringsforretningen, anses arbejdet for afleveret 10 arbejdsdage efter håndværkerens færdigmelding (§ 45, stk. 3), og så løber fristerne, uden at I har gennemgået arbejdet sammen. Mangler skal meldes skriftligt inden rimelig tid (§ 49), og krav skal være fremsat senest 5 år efter afleveringen (§ 55).
3. Tvister går til voldgift
AB 18 § 69 siger, at tvister afgøres endeligt ved voldgift ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed. Voldgift er en privat domstol for byggesager. Den er grundig, men det er en proces for professionelle parter. Med AB-Forbruger kan du vælge et ankenævn, fx Byggeriets Ankenævn, hvor gebyret er 400 kr. Læs Forbrugerklagenævnet eller Byggeriets Ankenævn.
Er der noget i AB 18, der er bedre for dig?
AB 18 har et 5-års eftersyn, som AB-Forbruger ikke har, og en klar 5-års periode, hvor håndværkeren har pligt og ret til at rette mangler (§ 49). Men et 5-års eftersyn kræver, at du selv indkalder til det, og AB-Forbruger henviser til forældelsesloven, som giver dig op til 10 år, hvis du først opdager fejlen sent. For de fleste private opgaver vejer fordelene ved AB-Forbruger tungest. Læs mere om eftersynene i 1 års og 5 års gennemgang.
Eksempel
Et par får et tilbud på en tilbygning til 900.000 kr. inkl. moms. Tilbuddet henviser til AB 18. Tallene er opdigtede for at vise reglen.
- Efter AB 18 § 10 skal parret stille sikkerhed for 3 måneders gennemsnitsbetaling. Varer byggeriet 6 måneder, svarer det til 3/6 af entreprisesummen uden moms (720.000 kr.), altså 360.000 kr.
- Med AB-Forbruger skal parret kun stille sikkerhed, hvis de har aftalt det.
- Parret beder firmaet om at bruge AB-Forbruger og aftaler en betalingsplan, der følger det udførte arbejde.
Sådan siger du det til håndværkeren
Mange håndværkere bruger AB 18 til de fleste kunder af vane, fordi de har den i deres skabeloner. Det er sjældent et forsøg på at snyde. Sig blot:
"Vi er private, så vi vil gerne have AB-Forbruger som aftalegrundlag i stedet for AB 18."
Gør
- Bed om AB-Forbruger og få det skrevet ind i tilbuddet eller aftalen.
- Læs, hvilke vilkår i tilbuddet der fraviger standardaftalen. Fravigelser skal være tydelige og udtrykkelige (AB 18 og AB-Forbruger § 1, stk. 2).
- Brug tjeklisten Før du skriver under, uanset hvilken standardaftale der gælder.
Gør ikke
- Skriv ikke under på AB 18, bare fordi den står i tilbuddet.
- Bland ikke de to sammen i den samme aftale. Det giver uklarhed om, hvilke regler der gælder.
Skal du bygge et nyt hus eller en stor tilbygning, kan en byggerådgiver hjælpe med kontrakten. Læs om byggerådgiverens rolle over for håndværkeren.
Spørgsmål og svar
Hvad er forskellen på AB 18 og AB-Forbruger?
AB 18 er skrevet til aftaler, hvor bygherren ikke er forbruger, typisk professionelle bygherrer og større byggerier. AB-Forbruger er skrevet til private. AB 18 lægger flere pligter på bygherren, fx at stille sikkerhed og indkalde til eftersyn, og tvister afgøres ved voldgift i stedet for ved et ankenævn.
Kan jeg som privat bruge AB 18?
AB 18 gælder, når parterne har vedtaget den, men den er udtrykkeligt lavet til aftaler, hvor bygherren ikke er forbruger (§ 1). Som privat får du en aftale, der passer bedre til dig, med AB-Forbruger. Bed om den i stedet.
Hvad er AB 92?
AB 92 er forgængeren for AB 18. Social- og Boligstyrelsen skriver, at AB 18 afløser AB 92, og at AB 18 blev anbefalet brugt fra 1. januar 2019.
